​Переход на эскроу-счета может ужесточиться

На портале проектов нормативно-правовых актов Минстрой опубликовал Проект Постановления правительства РФ «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».Данный проект постановления был разработан с целью утверждения критериев при достижении которых, застройщик сможет продолжить привлечение денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) без использования эскроу-счетов по объектам, строительство которых было начато до 1 июля 2019 года. Авторы определили, что степень готовности объекта должна составить не менее 30%, а количество уже заключенных договоров долевого участия в строительстве должно составить не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. Для критерия по степени готовности объекта предусмотрены понижающие коэффициенты, если проект предусматривает строительство и передачу государству объектов социальной инфраструктуры, а также если застройщик относится к категории системообразующих предприятий.Для получения такого права необходимо предоставить следующие документы: Декларация о готовности проекта строительства. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат. Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства. Выписка из ЕГРН, содержащая сведения о количестве зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве (предоставляется по усмотрению застройщика). Проектная декларация проекта строительства (предоставляется по усмотрению застройщика). Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная на дату подачи Декларации об объекте недвижимости. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства. Документы, указанные в пункте 1 статьи. 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Проектом постановления предусмотрено, что степень готовности проектов строительства будет рассчитываться в процентном соотношении, исходя из размера подтвержденных фактически понесенных затрат на строительство.Кроме того, в проекте постановления указано, что при подготовке заключения контролирующий орган вправе провести внеплановую выездную проверку застройщика продолжительностью не более 5 рабочих дней в случае, если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещённые в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности произведенных застройщиком расчетов.

Минстрой даст возможность застройщикам, которые возвели уже 30% объекта, продолжить строительство по старой долевой схеме. Об этом заявил Владимир Якушев В ходе Российского инвестиционного форума в Сочи, а президент поддержал такое решение.По мнению Якушева, 30% готовности объектов является некой гарантией того, что объект будет завершен, так как такая готовность говорит о серьезных вложениях в строительство. Кроме готовности объектов будет не маловажным критерием и количество договоров долевого участия, и в ближайшее время власти примут решение по необходимому критическому числу.Также, есть возможность того, что некоторые регионы получат возможность самостоятельно определять порог готовности объектов строительства и количество договоров, но при этом и ответственность за принятое решение тоже будут нести сами.Так, если тот или иной субъект возьмет на себя право принять такое решение, то в случае если застройщики не справятся, то власти региона сами должны будут достроить объекты за свой счет.Многие застройщики могли не справиться с переходом на новую финансовую модель за отведенные полгода, и послабления дадут им возможность перестроить свои бизнес-модели, закончить строительство по уже полученным разрешениям и без стрессов перейти на новую модель финансирования. А кроме того, благодаря такому послаблению и резкого скачка цен на жилье не произойдет.Напомним, что с 1 июля 2019 года, все застройщики привлекающие денежные средства граждан для строительства, должны перейти на схему с эскроу-счетами. Такая схема взаимоотношений застройщиков и дольщиков предусматривает, что деньги дольщиков будут храниться в банке до тех пор, пока девелопер не выполнит свои обязательства по сдаче объекта. Финансироваться проекты застройщиков будут с помощью банковских кредитов.

Минстрой разработал проект Федерального закона «О внесении изменений в статьи 3.5 и 9.4 ‎Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».Данный законопроект разработан по причине того, что решения о том, что изменения, внесенные в проектную документацию после получения положительного заключения экспертизы, затрагивают (не затрагивают) конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства принимаются исключительно застройщиками.Таким образов, в целях повышения ответственности должностных и юридических лиц, действия которых могут повлечь причинение либо создать угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, предлагается увеличить предусмотренные статьей 9.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации санкции за указанное правонарушение.В случаях, предусмотренных частью 2 статьи 9.4 КоАП размеры штрафов могут увеличиться с 30-35 тысяч рублей, до 50-70 тысяч рублей для должностных лиц, для предпринимателей без образования юридического лица с 35 - 40 тысяч рублей, до 60-80 тысяч рублей, а для юридических лиц с 300-600 тысяч рублей, до 1-2 миллионов рублей.Также, проектом ФЗ предусмотрено увеличение штрафов при повторном совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 9.4 КоАП.Так, для должностных лиц предусмотрено увеличение штрафа с 35-40 тысяч рублей, до 70-100 тысяч рублей, для предпринимателей без образования юридического лица с 40-50 тысяч рублей, до 80-100 тысяч рублей, а для юридических лиц с 700 тысяч – 1 миллиона рублей, до 2-3 миллионов рублей.