14-12-2018
Переход на эскроу-счета может ужесточиться
Ужесточение правил финансирования беспокоит девелоперов и в случае утверждения поправок в закон «Об участии в долевом строительстве» застройщики предупреждают о неизбежном росте цен на жилье на первичном рынке до 20%.
В думском комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям считают, что с 1 июля 2019 года абсолютно все застройщики должны перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета и обновил поправки к ФЗ №214 «О долевом строительстве», в то время, как альтернативная версия законопроекта прошедшего первое чтение, гласит, что переход на новый порядок предусмотрен только для тех проектов, которые выходят на рынок после 1 июля 2019 года.
Напомним, что эскроу-счета были введены из-за роста числа обманутых дольщиков и все средства покупателей будут направляться на такие счета. Застройщики не будут получать прямого доступа к этим деньгам, а смогут работать с ними через банки за дополнительное вознаграждение. Благодаря этому покупатель сможет защититься и вернуть деньги в короткие сроки в случае невыполнения условий застройщиком.
Возможность ужесточения правил для девелоперов Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга стала сигналом к действиям, и застройщики стали массово получать разрешения на строительство новых проектов впрок.
В первой половине 2018 года было одобрено в два раза больше заявок на получение заключения о соответствии проектной декларации по сравнению с прошлым годом и такую активность застройщиков в Москомстройинвесте считают попыткой обойти закон, что и привело к внесению поправок в ФЗ №214 и ужесточению правил.
Как считает руководитель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, в Государственной думе знают, что есть надежные застройщики выполняющие свои обязательства перед дольщиками и для них будут созданы особые условия.
Для благонадежных девелоперов Минстрой разработает список критериев, по которым будет определяться надежность, оценка участников рынка на предмет соответствия перечню и если такие застройщики пройдут такую проверку, им будет позволено закончить строительство уже начатых проектов на тех же условиях, при которых были начаты работы.
По мнению Николая Николаева, перечень критериев, которым должны соответствовать застройщики должен включать в себя такие пункты как:
- степень готовности объекта;
- количество проданных договоров долевого участия;
- финансовая устойчивость компании.
Нужно отметить, что чиновники решили действовать не только методом «кнута», но также они подготовили и «пряник» для застройщиков.
Одной из поправок к ФЗ №214 является смягчение требований к опыту застройщиков, и теперь застройщик должен будет иметь разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 5 000 кв. м вместо 10 000 кв. м многоквартирных домов.
Кроме того, чиновники предлагают частично снять ограничения на заимствования у любых учредителей в пределах 20% от общей долговой нагрузки, вместо полного запрета данного механизма, как предлагалось ранее.
В случае, если новые поправки предусматривающие открытие эскроу-счетов для проектов, начатых до 1 июля 2019 года будут приняты, кроме увеличения стоимости строительства, в пять-шесть раз увеличится и стоимость обеспечения девелоперских проектов по новому механизму.
По мнению застройщиков, сложившаяся ситуация вокруг эскроу-счетов похожа на стресс-тест без прогнозного моделирования.
Задать вопрос эксперту
Подпишитесь на рассылку экспертных материалов
Похожие материалы
Штраф за использование зданий без разрешения на ввод в эксплуатацию могут увеличить
Госдума приняла Проект федерального закона от 04.07.2017 N 167556-7 «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».Проектом закона предлагается существенно увеличить размер штрафов при использовании построенного, реконструированного объекта или прошедшего капитальный ремонт, но не получившего разрешения на ввод в эксплуатацию.Законопроектом предусмотренно, что должностные лица, в случае правонарушения должны будут уплатить штраф в размере от 20 000 до 50 000 рублей по новым правилам, тогда как ранее размер штрафа был установлен в диапазоне от 1000 до 2000 рублей.Юридическое лицо, за то же правонарушение должно будет уплатить штраф в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей, вместо ранее установленных от 10 000 до 20 000 рублей.Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод здания в эксплуатацию необходимо для подтверждения соответствия выполненных работ по строительству, реконструкции или капитальному ремонту: разрешению на строительство; проектной документации; безопасности объекта. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить органам исполнительной власти пакет документов, в который входят: правоустанавливающие документы на земельный участок; ГПЗУ; разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства; акт, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации; документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям; схема расположения объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка; заключение органа госстройнадзора о соответствии объекта требованиям проектной документации; документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта; акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия; технический план объекта, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Также, в проекте закона говорится о том, что в случае отсутствия какого-нибудь из вышеперечисленных документов на организацию и ее должностных лиц при проверке органами Ростехнадзора, может быть наложен штраф до 1 000 000 рублей.
ДОМ.РФ начал выдавать электронные разрешения на строительство
Стартовал пилотный проект по выдаче разрешений на строительство в электронном виде, через единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) АО «ДОМ.РФ». Первое электронное разрешение на строительство было получено 15 июля 2019 года в Оренбурге.В рамках проекта электронные разрешения на строительство будут выдаваться застройщикам в разных регионах России и до конца 2019 года планируется реализовать возможность воспользоваться такой услугой во всех субъектах страны.28 июня 2019 года ступил в силу Федеральный закон №151 ФЗ, внесший поправки в Градостроительный кодекс, благодаря которым, застройщик может обратиться в с заявлением в ЕИСЖС и получить разрешение на жилищное строительство в электронном виде.
Застройщики переходящие на эскроу будут получать разрешения на строительство в упрощенном порядке
Ряд поручений правительству и другим государственным органам, посвященных реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» утвержден Президентом РФ Владимиром Путиным.По поручению Главы государства, премьер-министр и председатель Банка России должны будут подготовить изменения в законодательство в части упрощения получения разрешения на строительство жилья с использованием эскроу-счетов до 1 июля 2019 года.Заместитель министра строительства прокомментировал поручение от лица ведомства и отметил, что в одном экземпляре разрешительной документации может быть несколько домов, а для обеспечения залога, при получении проектного финансирования под новый дом, застройщик должен будет поменять разрешительную документацию, перевести от материнской компании на SPV (от англ. special purpose vehicle) – созданную компанию для осуществления сделки, которая будет выступать в роли заемщика с определенными правами собственности или обязательствами.Такие меры необходимо принять в кратчайшие сроки для того, чтобы застройщикам не приходилось проходить бюрократическую машину снова.